【案情简介】A向B借款100万元，同时C在借条上写明以其名下一房产作为担保。B将C的房产证一直押在手里， 但没有办理房产抵押登记手续。借款到期后，A生意亏损无力还款，C则称未办理抵押登记，不生效，他不承担任何担保责任。
【法律问题一】房产证押在手里，就是抵押吗？
根据《物权法》第187条规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《房屋登记办法》第42条规定：“以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。” C愿意以自有房屋作担保，将其所有的房屋产权证交给B作为担保抵押的行为应视作双方当事人约定将上述房屋进行抵押，但是押证行为并非符合法律要求的抵押担保行为，当事人未按照按《物权法》和《房屋登记办法》要求到房产部门办理不动产抵押登记，上述抵押未发生法律效力。
【法律问题二】没办抵押登记，可以逃过“一劫”、不担保还款吗？
C作为担保人对A借款提供担保，系其真实意思表示，形成担保关系，应承担由此担保而引起的相关法律后果。虽然上述抵押因未按法律规定办理抵押登记手续而未发生法律效力，但按照《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外, 自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”C未依法办理登记手续，具有过错，应对借款人A还款不足部分在房屋价值范围内承担还款责任。
【法律问题三】办了抵押登记，可以高枕无忧、担保还款吗？
《物权法》第195条第一款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。”房产抵押登记目的在于今后行使房产处置时优先受偿权，但是房产抵押权及债权能否如期实现，至少依然存在诸多法律问题风险。
风险一：该房产抵押设立是否侵害其他债权人利益，是否在其负债较大情形下将唯一房产抵押给他人，可能存在被撤销的风险；
风险二：抵押登记时是否询问检查该房产有无租赁状态？如果抵押前房产已经长期出租的，将存在抵押权不能对抗在先租赁权的风险；
风险三：该房产是否属于抵押人唯一住房，是否存在老人立身安家、拒不腾退情形，是否可以强制清场，可能存在难以拍卖或变卖处置风险；
风险四：该房产是否存在查封，如果被查封，将存在难以自行折价抵债处置风险；
风险五：房产变卖或拍卖时市场价值是否满足债权金额，如果当时足额或高额抵押，遇到市场环境变化，将存在不足额清偿风险。
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